전세계약시 주의할 점 정리

 

안녕하세요! 집 구하는 일, 생각만 해도 머리 아픈 분들 많으시죠? 

저도 이번에 이사할 집 보고 다니고 전세계약을 했는데요.
처음엔 ‘에이 설마~ 나한텐 그런 일 없겠지?’ 했다가, 집 보러 다니고 계약할 때마다 “아 이런 건 미리 알았으면 좋았을걸…” 싶은 게 참 많더라구요. 그래서 오늘은 제가 겪은 것들과 전문가들이 말하는 ‘전세계약 시 주의할 점’을 부담 없이 공유해볼게요!

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1. 🧾 등기부등본은 꼭 봐야 해요!

이건 진짜 기본 중의 기본이에요. 등기부등본을 보면 집 주인이 맞는지, 혹시 대출이 많이 잡혀 있진 않은지 확인할 수 있어요.
→ 대출이 너무 많거나 집 값 대비 전세금이 너무 높으면 위험할 수도 있어요.
한 번은 집 괜찮다 싶었는데 등기부 보니까 근저당이 두 개나 잡혀 있어서 바로 패스했어요!

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2. 🏦 전세보증금 반환보증, 가입하세요

요즘 ‘내 전세금 못 돌려받는 경우’도 생각해야 하더라구요…😥
전세보증금 반환보증은 내 보증금을 국가가 일정 부분 책임져주는 보험 같은 거예요.
→ HUG나 SGI서울보증에서 신청 가능해요. 집주인이 협조 안 해주면 좀 이상한 집일 수도 있어요.

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3. 🗂 특약사항, 꼼꼼히 챙기세요

계약서에 꼭 적어야 하는 특약들이 있어요. 예를 들어:

• “집주인이 바뀌어도 계약 유지”
• “전세대출 안 되면 계약 자동 해지”
• “보증보험 가입에 집주인이 협조할 것”

이런 거 안 적혀 있으면 나중에 문제가 생겨도 법적으로 보호받기 어려워요.
제가 아는 분은 특약 안 넣었다가 나중에 전세대출 거절돼서 계약금 날렸다고 하더라구요…ㅠㅠ

이건 요즘에 필수로 들어가는 것 같아요!

대표적인것 외에도 집 상황에따라 부동산 및 임대인과 상의해서 특약사항 넣을 수 있어요.

 

✅계약서 작성 시 특약사항 예시

특약사항은 계약서에 추가로 명시하여 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 아래는 전세사기 예방을 위한 특약사항 예시입니다.

• 소유권 변경 고지 의무 특약
  • 임대인은 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공 시 임차인에게 통보해야 하며, 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.
• 대항력 보장 특약
  • 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 이를 어길 경우 임대인은 손해배상 또는 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다.
• 세금 체납 고지 및 상환 의무 특약
  • 임대인은 국세, 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하고, 임차인이 세금 체납 내역을 확인하는 것에 협조한다. 만일 세금 체납이 있음이 확인될 경우 잔금일 이전까지 체납액을 전액 상환한다.
• 전세자금대출 관련 특약
  • 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 한다. 임대인 또는 임차물의 하자로 인해 전세 자금 대출이 미승인된 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금을 임차인에게 즉시 반환한다.
• 전세보증금 반환 의무 특약
  • 임대차계약 만료일에 타 임차인의 임대 여부와 관계없이 전세보증금을 반환하기로 한다.
• 전세 보증보험 관련 특약
  • 임대인은 임차인의 보증 보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조한다. 임대인 또는 임차물의 하자로 인한 보증보험이 승인되지 않을 경우, 해당 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다.

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4. 🧾 건축물대장도 확인!

이건 놓치기 쉬운데, 집이 불법건축물이 아닌지 확인하는 것도 중요해요.
→ 정부24에서 확인 가능하고, ‘단독주택인지, 다가구인지’ 이런 것도 볼 수 있어요.

 

✅ 1~4번 정리 : 전세계약 전 필수 확인사항

1. • 1. 주변 시세 확인
        • 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산테크 등을 통해 매매가와 전세가를 확인하세요.
        • 전세가율(전세가/매매가)이 80%를 초과하면 위험할 수 있습니다. 
     2. 등기부등본 확인
        • 임대인의 소유권 확인 및 근저당권, 압류 등 권리관계를 확인하세요.
        • 등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 가능합니다.
     3. 건축물대장 확인
        • 무허가 건축물이나 주택용도 여부를 확인하여 불법 건축물에 대한 위험을 피하세요.
     4. 임대인 체납세금 확인
        • 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하여 보증금 반환 위험을 줄이세요.
        • 임대차계약 전 또는 계약일~임대차기간 시작일까지 세무서를 방문하여 열람 신청이 가능합니다. 
     5. 공인중개사 및 집주인 확인
        • 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인하고, 계약 당사자가 등기부등본 상 소유자와 동일한지 신분을 확인하세요.
     6. 전세보증금 반환보증 가입
        • 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증기관을 통해 전세보증금 반환보증에 가입하여 보증금 보호를 강화하세요.

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5. 📍 전입신고+확정일자=무조건 필수!

이건 계약하고 바로 해야 해요. 그래야 내 전세금이 법적으로 보호받아요.
→요즘은 온라인으로도 된다고 하는데 저는 관할 행복복지센터에 가서 해요.

 

✅ 전세계약 후 필수 절차

1. 임대차 신고
   • 임대차계약 신고는 법적 의무이며, 신고를 통해 확정일자를 부여받아 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
2. 전입신고
   • 전입신고는 법적 의무이며, 신고하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입
   • 전세가격 하락 등으로 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 보증기관에 가입하여 보증금을 보호받을 수 있습니다.

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✨ 마지막으로…

저는 전세집 구할 때 ‘집 보는 눈’보다 중요한 게 문서 보는 눈이라고 생각해요.
예쁜 집, 넓은 집도 좋지만 내 돈 안전하게 지킬 수 있는 집이 더 중요하잖아요? 😊
혹시 처음 전세 구하시는 분이라면 더더욱 꼼꼼히 확인하셔야 해요.
‘설마 나한테 그런 일이…’ 하는 순간, 진짜 생길 수 있거든요.

다들 안전한 계약 하시고, 좋은 집에서 편안한 생활 하시길 바랄게요! 💕

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더 자세한 계약서 작성법이나 특약 예시가 필요하시면 댓글 남겨주세요~
제가 아는 한 최대한 쉽게 풀어드릴게요! 😄